黑爵在<房地产泡沫载不起中国经济今天对GDP的期望>和<房地产的泡沫不能承载股民对地产股的期待> ,以及《停止二手房贷款很可能抽掉了房价恶炒的主心骨》 文中，阐明了将房价暴涨是脱离房地产实际需求和生产要素的暴炒的根据，其中一个很重要的逻辑结论，并没有明确指出，那就是，目前房价暴炒暴胀，与房地产公 司的预期效益，并没有直接的关系；暴炒的房价是目前存量的特定品种的产权，而不是对所有的增量房价有效。只要证否了房价无限升值这条显见的悖论，那么，无 论目前的房价如何炒，对于房地产公司的估值都没有影响。房地产公司的绩优炒作，纯属泡沫。或者说，就算没有二手房贷款的的监控，房价继续暴涨；目前投入市 场的新增楼盘要么令涨势中止，要么，就是成为房产市场的二三线股，如同蓝筹行情没二三线股什么事一样，捞不了好处。
当有关房地产股的炒作已经联想出许多衍生故事时，就已经意味着泡沫到了爆裂期。象黑爵看到一篇广钢的荐股，不是说它打铁打得好，是说它老国企，钢铁行业混 不下去，但在市区留下上千亩的用地，用暴涨的房价一乘，那个价值不得了。黑爵已经在前面几文说过，中国老国企的用地都是累千累万，如同国资委手中的大非， 不把股市泡沫吹起来它一钱不值，大非流通就是股民的流血。用到房地产市场一模一样，无非是，掌喉的那个是要盖一百多个公章的项目审批部门而已。显然，局部 过势的估值和宇宙级的总市值，总是可以揭示局部泡沫的严重程度。
而且，中国股市房地产公司的泡沫不但和地产估值的联想概念有关，还与把年度估值增益当成经常性利润，用市盈率乘上N倍系数的忽悠有莫大关系，以至于，一家 公司盖一座几千万的楼房，就获得了几亿的房价（还不算离谱），同时就获得了几十亿的市值。显然，这中间有着明显的泡沫效应。原因就在于，在上市公司估值模 型中，这种偶然大单式的增益，是不能用市盈率计算的。在中国A股，使用市盈率代替市净率，来计算市净率单次增益的估值水平，是机构忽悠散民的最常用伎俩。 相比之下，使用市净率估值的香港地产公司，就算是在香港这样高地价的市场，市盈率也只有大陆公司的十分一不到；要知道，人家的利润还是分红派现的利润，还 不包括炒股这种投资性的非经常性损益。
由此可见，房地产公司的泡沫高估到了什么程度，十倍！是一个非常客气保守的估计。难怪，那些经营不善主业混不下去的上市公司，不是跑去炒股，就是摇身一变成为房地产公司，享受着泡沫扶摇直上了。在这种环境里，散户能不小心吗？
事实上，这种把周期性的，非经常性的损益当成经常性的主营利润乘以市盈率估值的行业，都是目前股市泡沫的重灾区，其中的上市公司相互持股（美名名为股权投 资），以及券商估值，都是最典型的泡沫经济。这点利润连市盈率都不适用，别说动态市盈率了，牛市到这个地步，也就是资金推动加政策做庄，啥此别无他样原 因，傻斗傻，斗输的最傻，也就是这种游戏而已。
罗杰斯还说中国泡沫是小泡沫，大概要搞到１９２９年大崩盘，才是他说的中泡沫，反正他又不是中国人，没准他把中国经济搞垮了，还可以来中国抄底呢。
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